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Analyses

Auteur

SAMSOU Immobilier

Date

17 Mars 2021

Analyses

Le marché de l’immobilier devient-il fou à Toulouse ?

Atone, le marché de l’immobilier ? Que nenni ! En 2020, les prix ont continué à augmenter à Toulouse. L’envolée est même particulièrement spectaculaire sur le marché de l’ancien.

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Voici les quartiers où les prix s’envolent

Le marché de l’immobilier est-il insubmersible ? Alors que l’année 2020 a été marquée par l’avènement de la pandémie de coronavirus et une crise sanitaire mondiale aux lourdes conséquences économiques et sociales, y compris à Toulouse où l’industrie aéronautique a été touchée de plein fouet par la crise, l’immobilier a toujours le vent en poupe, selon les chiffres dévoilés par la Chambre interdépartementale des notaires, mardi 16 mars 2021.

L’immobilier ne connaît pas la crise 

Si dans le neuf, les volumes de vente ont dévissé de 37% en 2020, le marché de l’ancien ne s’est quasiment jamais aussi bien porté dans la Ville rose. En Haute-Garonne, les ventes sont en léger recul (-6% pour les appartements et -5,3% pour les maisons) par rapport à 2019, qui avait été l’année de tous les records dans ce domaine . Mais les prix, eux, n’en finissent pas de grimper.

En Haute-Garonne, les prix des appartements anciens augmentent de 5,4%, tandis qu’à Toulouse, la hausse est vertigineuse : 9,2% (pour le détail, quartier par quartier, rendez-vous en fin d’article, ndlr), où les volumes de vente continuent de progresser ! 

A Toulouse, malgré la crise sanitaire et ses conséquences, les prix de l’immobilier dans l’ancien continuent de grimper. Jusqu’à quand ? (©Gabriel Kenedi / Actu Toulouse)

 

La pierre, valeur refuge 

« Pour la première fois, le prix médian des appartements anciens a dépassé la barre plus que symbolique des 3 000 euros le mètre carré (3 030 euros précisément, ndlr) », commente Me Philippe Pailhès, vice-président de la Chambre interdépartementale des notaires, stupéfait par l’insolente vitalité du marché immobilier dans la Ville rose.

« On ne s’attendait pas à ça !« , remarque le professionnel, qui avait plutôt tablé à la sortie du premier confinement sur une baisse des échanges et une stagnation voire une déflation des prix. Cela n’a pas été le cas, bien au contraire :

« L’immobilier a plus que jamais joué son rôle de valeur refuge. Des personnes qui avaient souffert durant le premier confinement ont voulu changer de cadre de vie, d’autres ont accéléré leur projets », reprend le notaire.

Des investisseurs, inquiets de la tournure des marchés financiers (qui avaient dévissé à un niveau historique en mars 2020), ont préféré orienter leurs placements « vers un petit investissement immobilier », plus sûr et plus stable à leurs yeux. Si bien qu’en termes de volumes de vente, 2020 est le deuxième meilleur cru, derrière 2019 ! 

 

Les prix augmentent partout ! 

Il n’empêche, un an après le début de la crise sanitaire, ces chiffres interpellent. Car à Toulouse, tous les quartiers ou presque profitent de l’envolée des prix. Et dans les trois quarts d’entre eux, il y a des augmentations à deux chiffres. 

Quelques exemples : à Lardenne, les prix ont augmenté de 18%. À Marengo-Jolimont (16.9%) et à Bonnefoy (16.3%) – deux quartiers en pleine mutation – les prix s’envolent également.

L’hypercentre, où les prix dépassent maintenant les 5000 euros le mètre carré, n’est pas en reste : les prix augmentent de 16.6% à Saint-Aubin, de 16.1% à Saint-Etienne, ou encore de 15,7% à Saint-Georges.

Même dans les quartiers populaires, qui bénéficient d’un effet de rattrapage, les prix sont à la hausse, comme aux Izards (16,8%) ou à Papus (15,9%). 

 

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Le top 10 des quartiers qui ont le plus augmenté en 2020 à Toulouse

Voici les quartiers qui ont le plus augmenté en 2020 à Toulouse, pour ce qui est des appartements anciens.

Quartiers / Prix médian / Evolution sur un an
1. Lardenne / 2 720€ / 18%
2. Guilhemery / 3 380€ / 17.4%
3. Marengo-Jolimont / 3 330€ / 16.9%
4. Les Izards / 2 250€ / 16.8%
5. Saint-Aubin-Dupuy / 4 990 € / 16.6%
6. Croix-de-Pierre / 2 410€ / 16.6%
7. Bonnefoy / 3 060€ / 16.3%
8. Saint-Etienne / 5 540€ / 16.1%
9. Papus / 1 180€ / 15.9%
10. Saint-Georges / 5 150€ / 15.7%

 

Peut-on encore parler d’une ville abordable ?

Cette tendance haussière pose question. Alors que la quatrième ville de France était jusqu’ici considérée comme attractive au niveau des prix, « peut-on encore considérer Toulouse comme une ville abordable  ?« , questionne Philippe Pailhès.

Pourtant, le dynamisme de Toulouse n’est pas isolé. Dans les grandes villes de l’Hexagone, mis à part Paris, où les prix ont baissé, toutes les grandes villes sont concernées par une hausse des prix dans l’ancien, mais elle n’est parfois pas aussi spectaculaire (+2% à Bordeaux, par exemple). Toulouse reste donc la septième ville de France où les prix sont les plus élevés.

« Malgré la crise, malgré les difficultés d’Airbus, les Toulousains n’ont pas eu peur de l’avenir et considèrent que la crise est passagère. Les taux d’intérêts particulièrement faibles ont également joué », estime le notaire. Signe qui ne trompe pas : même les jeunes ont investi dans la pierre en 2020 (parfois en achetant des terrains nus). En revanche, les banques ont durci les conditions d’accès au crédit, ce qui a pu faire achopper certains projets.

 

Certains n’hésitent pas à s’éloigner

D’après les notaires, si les professions intermédiaires (et notamment les fonctionnaires) ont été les acteurs les dynamiques du marché, les plus attentistes ont finalement été les cadres supérieurs, souvent âgés d’une quarantaine d’années ou plus. D’ailleurs, la vente des maisons anciennes (particulièrement prisées par les cadres) s’en est ressentie à Toulouse où les prix baissent de 3,8% à Toulouse, pour un prix médian fixé à 346 700€.

En revanche, en Haute-Garonne, les prix des maisons continuent leur hausse (+3.3%, prix médian de 255 000 euros). Ce qui fait dire à Me Pailhès que certaines communes situées à proximité de la Métropole ont tiré leur épingle du jeu de la crise et des effets du confinement printanier. « La deuxième couronne de Toulouse a retrouvé de la vigueur. Parce que les structures de vie et de travail ont changé, on est désormais prêt à s’éloigner un peu de la Métropole », analyse Philippe Pailhès. Les prix élevés à Toulouse peuvent aussi inciter certains foyers à chercher un peu plus loin.

Par effet domino, certains Toulousains en quête de verdure ont aussi investi dans les départements limitrophes (Tarn-et-Garonne, Tarn, Gers…).

 

« Attention à la bulle immobilière ! »

Dans ce marché loin d’être atone, quelques éléments suscitent toutefois l’inquiétude. Alors que le marché de l’appartement ancien connaît une véritable frénésie à Toulouse, certains propriétaires en profitent pour revendre des biens acquis… moins de 5 ans auparavant ! Un phénomène nouveau à Toulouse, qui pourrait avoir des « effets pervers », selon Me Pailhès, si celui-ci se confirmait dans le temps.

« La performance du marché donne des idées aux vendeurs, qui y voient une opportunité. Mais attention à la bulle immobilière ! On ne peut pas encore parler de spéculation mais si la tendance se confirme, ça sera le bon terme. On voit d’ailleurs que la vente de maisons, qui n’est pas un marché d’investisseurs mais d’acquisition, n’est pas concernée par le phénomène ».

 

A quoi s’attendre en 2021 ?

Alors que 2020 a fait mentir toutes les statistiques, à quoi s’attendre en 2021 ? « Le mois de février, qui est traditionnellement plutôt calme, a été particulièrement dynamique« , note Philippe Pailhès.

« Les prix vont s’assagir mais il ne faut certainement pas s’attendre à une baisse. Mais tôt ou tard, on va sans doute être rattrapé par la crise », pronostique le vice-président de la chambre interdépartementale des notaires. L’immobilier aussi ? « Si les taux d’intérêt augmentent, ne serait-ce que d’un demi point, on considère que l’on perdra 20 à 30% des acquéreurs. Or dès qu’il y aura des signes de croissance, il est possible qu’il y ait une remontée des taux« , estime Me Pailhès.

Et si c’était ça, la vraie menace pour le marché de l’immobilier à Toulouse ?

 

Les prix des appartements anciens, quartier par quartier

Les prix médians au m2 supérieurs à 3000€ /m2, du plus cher au moins cher :
(Quartiers  / Prix médian / Evolution sur un an )

  • Saint-Etienne / 5 540€ / 16.1%
  • Capitole  / 5 240€ / 8.9%
  • Carmes / 5 210€ / 9.3%
  • Saint-Georges / 5 150€ / 15.7%
  • Saint-Aubin-Dupuy / 4 990 € / 16.6%
  • Les Chalets / 4 890€ / 13.7%
  • Arnaud-Bernard / 4 720€ / 12.8%
  • Matabiau / 4 600€ / 9.9%
  • Saint-Cyprien / 4 520€ / 10.5%
  • Le Busca / 4 350€ / 11.4%
  • Saint-Michel / 4 060€ / 12.2%
  • Compans / 3 930€ / 7.1%
  • Amidonniers / 3 880€ / 1.8%
  • Fer-à-Cheval / 3 580€ / 3.3%
  • Côte Pavée / 3 560€ / 17%
  • Saint-Agne / 3 510€ / 15.3%
  • Patte d’Oie / 3 480€ / 12.4%
  • Guilhemery / 3 380€ / 17.4%
  • Jules Julien / 3 360€ / 12.7%
  • Marengo-Jolimont / 3 330€ / 16.9%
  • Sept Derniers / 3 290€ / 9.1%
  • Pont-des-Demoiselles / 3240€ / 14.7%
  • Rangueil-CHR Facultés / 3 150€ / 11.5%
  • Minimes / 3 110€ / 8.7%
  • Bonnefoy / 3 060€ / 16.3%
  • Pouvourville / 3 010€ / 7.5%
  • Casselardit  / 2 920€ / 6.7%
  • La Terrasse / 2 900€ / 4.8%
  • Château de l’Hers / 2 810€ / 3.4%
  • Montaudran-Lespinet / 2 790€ / 0.7%
  • Lardenne / 2 720€ / 18%
  • Saouzelong-Rangueil / 2 610€ / 10.1%
  • Arènes / 2 600€ / -1.4%
  • Barrière-de-Paris / 2 600€ / 11.3%
  • Juncasse-Argoulets / 2 520€ / 13.9%
  • Basso-Cambo / 2 480€ / 8.7%
  • Saint-Martin-du-Touch / 2 450€ / 1.7%
  • Croix-Daurade/ 2 430€ / 6.5%
  • Saint-Simon / 2 430€ / 4.9%
  • Croix-de-Pierre / 2 410€ / 16.6%
  • Lalande / 2 410€ / 10.8%
  • Purpan / 2 310€ / 10.9%
  • Les Izards / 2 250€ / 16.8%
  • Les Pradettes / 2 130€ / 2.9%
  • Soupetard / 2 130€ / Non significative
  • La Fourguette / 1980 € / 8.2%
  • Fontaine-Lestang / 1 930€ / 1.6%
  • La Cépière / 1830 € / 5.1%
  • Roseraie / 1 830€ / -8.8%
  • Papus / 1 180€ / 15.9%

    Source : Actu.fr

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