Au plus fort des années 2015-2020, les taux de crédit immobilier oscillaient autour de 1 %. Les ménages avaient alors un pouvoir d’achat immobilier inédit : à effort financier équivalent, ils pouvaient emprunter davantage et s’offrir des biens mieux situés ou plus spacieux. Cette ère de l’argent « gratuit » est désormais révolue.

À l’été 2023, les taux moyens ont franchi la barre des 4 % sur 20 ans, et flirtent aujourd’hui encore avec ces niveaux. Concrètement, un couple qui pouvait emprunter 300 000 € en 2020 avec une mensualité de 1 200 € ne peut plus aujourd’hui espérer qu’environ 200 000 € pour la même charge financière. Le choc est violent, particulièrement pour les primo-accédants.

Ce resserrement a mécaniquement freiné la demande. Les banques, soumises au taux d’usure et à des critères de solvabilité plus stricts, accordent moins de prêts. Résultat : le volume de transactions chute, les notaires parlent d’une baisse de près de 20 % en un an, et le marché se grippe.

Pour les ménages qui espéraient devenir propriétaires de leur résidence principale, la hausse des taux agit comme une barrière d’entrée.

D’abord parce que la capacité d’emprunt s’est réduite drastiquement, mais aussi parce que les prix de l’immobilier, bien que ralentissant, ne se sont pas effondrés. Les grandes métropoles continuent d’afficher des niveaux élevés, parfois légèrement corrigés, mais insuffisamment pour compenser la hausse du coût du crédit.

Les primo-accédants doivent donc soit revoir leurs ambitions à la baisse (surface plus petite, localisation plus éloignée), soit différer leur projet. Ce phénomène génère une forme de frustration et retarde l’accession à la propriété, pilier traditionnel du patrimoine des ménages français.

À court terme, la demande résidentielle se déplace partiellement vers la location, ce qui entretient une pression supplémentaire sur le marché locatif, déjà tendu dans de nombreuses villes.

À rebours de cette difficulté, les investisseurs déjà propriétaires disposent d’atouts stratégiques. En effet, la hausse des taux d’intérêt ne les affecte pas de la même manière.

1. Un patrimoine déjà financé à bas coût
   Les investisseurs ayant acquis un bien immobilier entre 2015 et 2021 bénéficient de conditions de financement très avantageuses. Leurs crédits ont été contractés à des taux souvent inférieurs à 2 %. Dans un contexte où l’argent est devenu plus cher, cette situation équivaut à un « effet d’aubaine » : leurs charges de financement restent fixes et peu élevées par rapport au marché actuel.
2. Une offre moins concurrentielle
   Le retrait forcé d’une partie des acheteurs solvables réduit la pression concurrentielle. Moins d’acquéreurs signifie plus de marges de négociation pour ceux qui restent en capacité d’investir. Certains vendeurs, confrontés à un marché ralenti, acceptent désormais de revoir leur prix à la baisse ou de négocier davantage.
3. Un marché locatif en tension
   La demande locative, déjà structurellement soutenue par la mobilité professionnelle et étudiante, est renforcée par l’éviction des primo-accédants. Pour les bailleurs, cela signifie un vivier accru de locataires potentiels, un taux de vacance réduit et, dans certains cas, une possibilité de revaloriser les loyers (dans le respect des plafonnements réglementaires).

Il est intéressant de noter qu’en période de taux bas, la stratégie classique des emprunteurs consistait à renégocier ou racheter leur crédit pour profiter d’un financement encore moins coûteux. Aujourd’hui, le mouvement s’inverse. Les investisseurs qui ont verrouillé des taux historiquement bas se retrouvent protégés : il serait inconcevable de résilier un prêt à 1,2 % pour en souscrire un nouveau à 4,5 %.

Leur ancien financement devient un avantage compétitif durable. On peut presque parler d’une « rente de taux bas » : ils continuent de rembourser à des conditions favorables tandis que la valeur d’usage de ce financement augmente avec la remontée des taux.

Cette situation leur offre une visibilité accrue sur la rentabilité nette de leur opération. Chaque remboursement mensuel contribue à accroître la valeur nette de leur patrimoine, dans un contexte où leurs charges d’intérêts sont restées historiquement faibles.

L’une des grandes questions pour les investisseurs concerne l’évolution des prix de l’immobilier. La hausse des taux aurait pu entraîner une chute brutale, comme cela a été observé dans d’autres pays. En réalité, le marché français résiste mieux que prévu.

Plusieurs facteurs expliquent cette résilience :

• La rareté structurelle de l’offre dans certaines zones tendues (grandes métropoles, littoral, villes universitaires).
• L’attachement culturel des Français à la pierre, qui constitue une valeur refuge.
• Les vendeurs qui préfèrent patienter plutôt que de céder avec une décote trop importante.

Si des baisses de 5 à 10 % sont constatées dans certains secteurs, elles restent loin d’un krach immobilier. Pour les investisseurs, cette correction modérée est une opportunité : elle permet d’acquérir à des conditions plus favorables, sans craindre un effondrement durable des valeurs.

Dans ce contexte, plusieurs approches se dessinent pour les investisseurs déjà propriétaires :

1. Arbitrer son patrimoine
   Certains propriétaires choisissent de céder des biens peu rentables ou éloignés de leurs centres d’intérêt, pour réinvestir dans des actifs plus stratégiques. Les conditions actuelles leur permettent de négocier à l’achat tout en capitalisant sur la solidité de leurs anciens financements.
2. Se tourner vers le locatif longue durée
   La hausse de la demande locative ouvre des perspectives solides pour les baux classiques. Les villes moyennes, bien desservies par les transports, deviennent attractives pour des locataires repoussés hors des grandes métropoles.
3. Explorer les niches fiscales
   Dispositifs comme le Pinel (dans ses derniers mois d’application), le LMNP (location meublée non professionnelle) ou encore les résidences services (étudiantes, seniors) conservent leur intérêt, surtout dans un marché où l’offre locative est insuffisante.
4. Miser sur la rénovation énergétique
   Les obligations liées aux passoires thermiques (interdiction de louer progressivement les biens les moins performants) constituent un frein pour certains propriétaires, mais une opportunité pour ceux qui savent anticiper. Acquérir à prix réduit un bien énergivore pour le rénover permet de capter une plus-value à moyen terme.

Au-delà des cycles de taux, l’immobilier conserve une singularité : il répond à un besoin fondamental, celui de se loger. Contrairement à d’autres classes d’actifs, il génère une utilité immédiate, qu’il s’agisse d’habiter ou de louer.

Dans un contexte inflationniste, la pierre conserve aussi un rôle protecteur : les loyers, même encadrés, tendent à suivre l’évolution du coût de la vie. Les investisseurs propriétaires d’actifs locatifs voient donc leur patrimoine valorisé à long terme, même si les conditions de financement se durcissent pour les nouveaux entrants.

La hausse des taux d’intérêt agit comme un filtre. Elle exclut une partie des candidats à l’accession, ralentit les volumes de transactions et provoque une recomposition des stratégies. Pour autant, elle ne signe pas la fin de l’investissement immobilier, bien au contraire.

Les acteurs déjà en place, bénéficiant de financements bon marché et de positions patrimoniales établies, disposent d’une longueur d’avance. Ils peuvent profiter d’un marché moins compétitif pour renforcer ou diversifier leurs portefeuilles.

La clé réside désormais dans la sélectivité : choisir des biens bien situés, adaptés aux besoins locatifs, performants énergétiquement et acquis à un prix négocié. L’ère de la croissance immobilière « automatique » est close ; celle de la gestion active et stratégique s’ouvre.

La hausse des taux d’intérêt bouleverse le marché immobilier français. Elle constitue un frein considérable pour les primo-accédants et les ménages modestes, qui voient leur rêve de propriété différé. Mais pour les investisseurs déjà propriétaires, elle s’apparente à une fenêtre d’opportunité : leurs anciens financements leur garantissent un avantage compétitif, tandis que le ralentissement du marché accroît leur pouvoir de négociation.

En ce sens, la remontée des taux ne signe pas la fin de l’investissement, mais plutôt le retour d’une approche plus sélective, plus professionnelle et davantage orientée sur la gestion de long terme. Dans un environnement incertain, la pierre demeure une valeur refuge, et pour ceux qui savent en jouer, un instrument de création de richesse durable.